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Vendere casa con mutuo Vendere casa con mutuo

Vendere casa con mutuo

Per vendere casa con un mutuo residuo e ancora in corso bisogna innanzitutto scegliere se mantenere la stessa banca e considerare le conseguenze sui benefici fiscali ricevuti e sull'ipoteca. Non è infatti raro che chi ha contratto un finanziamento per l’acquisto di un immobile decida di venderlo a una terza parte, anche se il mutuo è ancora in vigore: questi prestiti hanno solitamente una durata molto lunga e quindi può facilmente capitare che si presenti un’opportunità di vendita quando ancora ci sono delle rate da pagare. Cosa fare?

Dal punto di vista del mutuatario che intenda vendere casa con mutuo per comprarne un’altra, le soluzioni sono due. La prima è quella dell’accollo del mutuo. Questa pratica solitamente si utilizza quando si acquista un immobile da un’impresa costruttrice che aveva a sua volta contratto dei finanziamenti per il completamento dei lavori, ma in realtà è diffusa anche nelle compravendita fra clienti privati. Con l’accollo, l’acquirente subentra nel rimborso del prestito accordato al venditore, sostituendolo nella restituzione delle rate mancanti. Di fatto, il mutuo della casa in vendita passa di mano.

La seconda soluzione è costituita dall’estinzione anticipata del mutuo. In questo caso, il venditore estingue le rate mancanti del finanziamento in un’unica soluzione, utilizzando l’importo ricevuto dall’acquirente dell’immobile. Di fatto, si utilizzano i proventi della vendita per estinguere il mutuo in anticipo e trasferirne poi la proprietà al compratore con il rogito. È però sempre possibile estinguere il finanziamento con risorse proprie prima del rogito.

Ci sono però altri particolari da considerare: ad esempio, come comportarsi per vendere una casa con mutuo e ipoteca? Proprio la gestione dell’ipoteca è la pratica più spinosa. Se l’immobile in vendita è oggetto di un’ipoteca ancora attiva, è necessario risolverla prima della cessione. Questo è molto semplice se accollo o estinzione avvengono presso la medesima banca, che provvederà a mantenere l’ipoteca. Se invece si passa a una seconda banca, potrebbe essere necessario che questa applichi un’ipoteca di secondo grado, fino a quando la banca originaria non risolva quella fissata a suo tempo.

Infine, un’ultima riflessione riguarda l’opportunità di vendere una casa con mutuo prima o dopo i 5 anni dall’attivazione del mutuo: la soglia dei 5 anni è infatti molto importante per il godimento di alcuni benefici fiscali sull’acquisto della prima casa, come un’imposta di registro più bassa. In particolare, la normativa fiscale vigente prevede che in caso di cessione della prima casa entro 5 anni dall’acquisto, i vantaggi fiscali saranno mantenuti per l’acquisizione di una nuova prima casa. Entro 5 anni dunque si può ancora usufruire di imposte più basse, ma solo se si acquista una prima casa.