Mutui
Sostituzione Mutuo
Sostituzione Mutuo
Con l'espressione sostituzione di un mutuo, si intende l’estinzione di un precedente mutuo appunto tramite un nuovo finanziamento.
Infatti contrarre un mutuo non vuol dire non avere mai più la possibilità di modificarne le condizioni o di sostituirlo con un altro muto.
Il mutuatario infatti deve sempre fare attenzione all'andamento del mercato dei mutui, ai cambiamenti delle condizioni offerte dalle banche, dei cambiamenti che la legge fa intervenire, dei nuovi prodotti finanziari messi sul mercato, ecc.; e, dopo aver fatto le opportune valutazioni il mutuatario può decidere cosa fare col mutuo di cui è titolare. Ci sono in particolare alcuni aspetti che al mutuatario conviene tenere costantemente sotto controllo.
Questi sono:
gli indici Euribor e Irs che determinano la consistenza dei tassi di interesse, sia fissi che variabili e possono determinare la convenienza del passaggio dall’uno all’altro;
lo Spread che è un indice che va sommato ai due precedenti per stabilire la consistenza del tasso di interesse finale;
la Durata del mutuo stesso che potrebbe essere modificata riducendo sensibilmente l’ammontare degli interessi passivi nel senso che se, ad esempio, si decide di aumentare la durata le rate saranno più basse ma gli interessi da corrispondere saranno più consistenti; viceversa se si diminuisce il numero delle rate il loro ammontare sarà più consistente ma gli interessi passivi diminuiranno;
anche le Spese Accessorie hanno una grossa rilevanza sull'ammontare finale del capitale da restituire e quindi è bene tenere d’occhio le offerte del mercato anche in base a questo parametro.
Una volta valutati bene tutti questi parametri, il mutuatario può quindi decidere se sostituire il proprio mutuo con un altro. Se si passa ad un’altra banca, le condizioni del proprio mutuo possono essere completamente rinegoziate per essere più conformi alle esigenze del richiedente.
Ci sono due diverse possibilità di sostituzione del mutuo.
La prima si definisce “mutuo di sostituzione”. In questo caso il mutuatario passa ad una banca diversa utilizzando il capitale precedentemente ottenuto per estinguere il primo mutuo, con l’aggiunta di eventuali penali; con la nuova banca si stipulerà un nuovo atto che stabilirà anche il passaggio del vincolo ipotecario dal primo al secondo istituto di credito.
La seconda possibilità di sostituzione si chiama “surroga o portabilità” e consente di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra garantendo comunque la possibilità di variarne le condizioni.
Questo passaggio, che è stato regolato dalla Legge Bersani n. 40 del 2007, garantisce il passaggio da una banca ad un’altra senza alcuna spesa a carico del richiedente, né per penali o oneri vari, né per imposte o spese di commissione.
La surroga però può essere applicata solo per un importo che deve corrispondere al capitale residuo che non è ancora stato rimborsato, per evitare il rifinanziamento di nuovi importi.
Infatti contrarre un mutuo non vuol dire non avere mai più la possibilità di modificarne le condizioni o di sostituirlo con un altro muto.
Il mutuatario infatti deve sempre fare attenzione all'andamento del mercato dei mutui, ai cambiamenti delle condizioni offerte dalle banche, dei cambiamenti che la legge fa intervenire, dei nuovi prodotti finanziari messi sul mercato, ecc.; e, dopo aver fatto le opportune valutazioni il mutuatario può decidere cosa fare col mutuo di cui è titolare. Ci sono in particolare alcuni aspetti che al mutuatario conviene tenere costantemente sotto controllo.
Questi sono:
gli indici Euribor e Irs che determinano la consistenza dei tassi di interesse, sia fissi che variabili e possono determinare la convenienza del passaggio dall’uno all’altro;
lo Spread che è un indice che va sommato ai due precedenti per stabilire la consistenza del tasso di interesse finale;
la Durata del mutuo stesso che potrebbe essere modificata riducendo sensibilmente l’ammontare degli interessi passivi nel senso che se, ad esempio, si decide di aumentare la durata le rate saranno più basse ma gli interessi da corrispondere saranno più consistenti; viceversa se si diminuisce il numero delle rate il loro ammontare sarà più consistente ma gli interessi passivi diminuiranno;
anche le Spese Accessorie hanno una grossa rilevanza sull'ammontare finale del capitale da restituire e quindi è bene tenere d’occhio le offerte del mercato anche in base a questo parametro.
Una volta valutati bene tutti questi parametri, il mutuatario può quindi decidere se sostituire il proprio mutuo con un altro. Se si passa ad un’altra banca, le condizioni del proprio mutuo possono essere completamente rinegoziate per essere più conformi alle esigenze del richiedente.
Ci sono due diverse possibilità di sostituzione del mutuo.
La prima si definisce “mutuo di sostituzione”. In questo caso il mutuatario passa ad una banca diversa utilizzando il capitale precedentemente ottenuto per estinguere il primo mutuo, con l’aggiunta di eventuali penali; con la nuova banca si stipulerà un nuovo atto che stabilirà anche il passaggio del vincolo ipotecario dal primo al secondo istituto di credito.
La seconda possibilità di sostituzione si chiama “surroga o portabilità” e consente di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra garantendo comunque la possibilità di variarne le condizioni.
Questo passaggio, che è stato regolato dalla Legge Bersani n. 40 del 2007, garantisce il passaggio da una banca ad un’altra senza alcuna spesa a carico del richiedente, né per penali o oneri vari, né per imposte o spese di commissione.
La surroga però può essere applicata solo per un importo che deve corrispondere al capitale residuo che non è ancora stato rimborsato, per evitare il rifinanziamento di nuovi importi.
